Rent to buy, oggi si parla di questa nuova formula di acquisto che si è affacciata sul mercato italiano da qualche anno.
Vediamo in che cosa consiste con il mio ospite di oggi, Claudio Maggini Agente Immobiliare di Ancona.
Claudio è il titolare, con Paolo Basconi, dell’agenzia Centro Casa ed è specializzato nel Rent to Buy, che loro stessi hanno introdotto nelle Marche nel 2012.
Rent to buy
Benvenuto Claudio, potresti spiegarci che cos’è questa nuova formula di acquisto?
Il Rent to Buy Scheme, ovvero lo schema della locazione preparatoria all’acquisto, è una geniale metodologia di compravendita immobiliare proveniente dai paesi anglosassoni introdotta in Italia nel 2009 dal collega di Verona Andrea Russo.
Ormai è palesemente riconosciuta come la soluzione ideale per affrontare il nuovo scenario creatosi nel settore immobiliare a seguito della crisi dei mutui sub-prime.
Tramontata l’era dei mutui al 100%, ed erogando le banche non oltre l’80% del valore di perizia dell’immobile, si è così drasticamente innalzata la soglia di liquidità necessaria per affrontare l’acquisto della casa.
Non basta più possedere un 10% per far fronte ai costi accessori, ora occorre disporre anche del 20% non più coperto dal mutuo.
Una soglia divenuta un problema, non solo per chi vuole comprare, ma anche, di conseguenza, per chi vende.
Ed è qui che interviene la nuova metodologia, una soluzione per abbattere la soglia di liquidità necessaria all’acquisto, non più però con un costoso e pericoloso mutuo al 100%, ma producendo delle leve finanziarie gratuite.
Il Rent to Buy è un programma preparatorio all’acquisto che consente di entrare subito nell’abitazione scelta, prima in locazione (rent) e poi in piena proprietà (buy), al completamento del processo di acquisto che si concluderà entro il periodo concordato (solitamente 3 anni) ad un prezzo pattuito e bloccato oggi.
Come funziona?
Premetto che il Rent to Buy non è uno “strumento finanziario”; è invece una modalità di compravendita che produce, di fatto, notevoli vantaggi.
Non è quindi previsto l’intervento di alcun terzo soggetto e tutti i rapporti giuridici ed economici sono tra acquirente e venditore, come in una normalissima compravendita immobiliare.
Nel Rent to Buy originale è previsto un impegno all’acquisto ed il venditore può pertanto percepire una ragionevole caparra iniziale.
L’inquilino-futuro proprietario entra subito nella casa che ha scelto di acquistare versando al venditore (costruttore o privato che sia) una caparra che solitamente varia tra il 3% ed il 9% del prezzo di vendita, da intendersi pattuito oggi e bloccato per 3 anni.
Durante la fase preparatoria l’inquilino-futuro proprietario versa poi mensilmente al venditore un importo equivalente ad un normale affitto, il quale viene però solo in parte considerato canone di locazione a fondo perduto, l’altra parte viene invece “salvata” e va a creare un deposito in conto futuro acquisto che, sommato all’acconto iniziale, porterà l’accantonamento totale, al termine del programma, alla soglia minima del 15% del prezzo concordato.
Al momento del rogito resterà così da saldare, con un mutuo liberamente scelto dall’acquirente, solamente il restante 85% del prezzo.
Nel Rent to Buy con riscatto è previsto semplicemente un diritto del conduttore ad acquistare, con conseguente impossibilità del venditore di percepire qualsiasi somma a titolo di caparra. In questo caso il futuro proprietario versa un importo mensile decisamente più elevato rispetto a quello di un normale affitto, raggiungendo comunque l’accantonamento minimo del 15%.
Quest’ultima è regolamentata dall’art. 23 della Legge 164/2014 (Sblocca Italia), Help to Buy o Buy to Rent, per saperne di più clicca qui.
Le due formule di compravendita sono differenti dal punto di vista contrattuale e concettuale.
Andrea Russo, creatore della rete di consulenza immobiliare Rent to Buy Consulting, lo spiega a idealista news nell’articolo “Il Rent to Buy e l’affitto con riscatto sono due formule di acquisto completamente differenti”.
Ed ecco un esempio pratico che mette a confronto le due tipologie, rendendole equivalenti sotto il profilo dell’equity.
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Quali sono i vantaggi dell’acquisto con la formula Rent to Buy?
Grazie alla sua flessibilità, il Rent to Buy si presta a risolvere molte problematiche e si è rivelata la soluzione ideale per varie categorie di acquirenti.
Ad esempio per chi deve vendere una proprietà prima di acquistarne un’altra, per chi non dispone di liquidità iniziale, per i giovani, per chi disponendo di un reddito elevato può (in 3 anni) evitare di accendere un mutuo o chiederne uno più contenuto, oppure per chi preferisce decidere al momento del rogito a chi intestare la proprietà.
Inoltre rinviando il rogito notarile, e di conseguenza l’accensione del mutuo, si ottengono 4 importanti benefici:
1) la possibilità, per l’acquirente, di crearsi uno “storico creditizio”, finalizzato a migliorare il proprio rating (punteggio) per ottenere poi il mutuo con più facilità ed alle migliori condizioni di mercato (non solo in termini di spread ma anche in termini di costi accessori);
2) la creazione di un “primo effetto leva” grazie al quale l’acquirente, versando mensilmente al venditore (costruttore o privato) un importo equivalente ad un normale affitto, se ne vede accantonare una parte come acconto sul prezzo, elevando così il suo deposito iniziale senza appesantire il proprio bilancio familiare;
3) la creazione di un “secondo effetto leva”, derivante dalla posticipazione di tutti i costi e le imposte relative al mutuo ed al rogito notarile;
4) un “periodo di prova” durante il quale, se dovessero mutare le proprie esigenze, si può vendere l’immobile ad un terzo soggetto con la semplice cessione della propria contrattualistica, evitando così tutti i costi del rogito ed ottenendo magari anche un piccolo guadagno!
Il Ren to Buy, inoltre, comporta sempre un grande risparmio rispetto all’acquisto tradizionale, anche per chi potrebbe accedere subito al mutuo.
Puoi farci un esempio concreto e mostrarci in che cosa consiste la differenza rispetto ad un acquisto tradizionale?
La tabella mette a confronto le due metodologie mostrando il risparmio sugli interessi di cui si parlava prima.
Quanto si è diffuso il Rent to Buy nel nostro paese?
Da un paio di anni l’attenzione verso questa formula è in continua crescita e l’offerta di case disponibili con il Rent to Buy è più che triplicata.
L’argomento è complesso ed il post non riesce ad esaurire nel dettaglio i vari aspetti, quindi per chi volesse avere maggiori informazioni oppure fosse interessato a vendere/acquistare con il Rent to Buy dove può trovarti?
Per qualsiasi approfondimento potete contattare Claudio Maggini all’indirizzo mail: claudio.maggini@renttobuyconsulting.it oppure Mobile: (+39) 335 5319535
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Grazie a Claudio per il tempo che mi ha dedicato e per la sua disponibilità.
In una situazione del mercato immobiliare così difficile come quella degli ultimi anni si trovano professionisti capaci di guardare oltre e di offrire ai propri clienti dei nuovi servizi che permettono loro di realizzare il sogno di avere una casa propria.
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